Immobilier neuf et loi Malraux : ses grandes lignes, ses avantages pour investir dans immobilier neuf
La Loi Malraux , depuis le 4 août 1962, vise à la conservation du patrimoine architectural et historique.
Les travaux de restauration immobilière, réalisés dans ce cadre, permettent un régime fiscal de faveur puisque le montant total des travaux sont déductibles du revenu global du contribuable (personne physique ou associée d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, fortement fiscalisée).
Conditions d’application de la loi Malraux :
Les logements concernés par cette loi Malraux sont les logements anciens situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés.
Les travaux doivent être reconnus d’utilité publique ou prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur, et conformes aux dispositions du code de l’urbanisme.
Le propriétaire doit louer le logement (nu), en tant qu’habitation principale sur une durée de 6 ans. Le locataire ne peut être ni un ascendant, ni un descendant. La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.
Avantages fiscaux de la loi Malraux :
- la déduction des dépenses du revenu global,
- les dépenses retenues au titre des revenus fonciers.
Le dispositif lié aux Monuments historiques :
Le dispositif Monument historique permet aux propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques d'imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux, de se constituer un patrimoine à grande valeur ajoutée et offre la possibilité d’une exonération totale ou partielle du bien des droits de succession. Les différents cas du dispositif Monument historique :
Le bien ne génère aucune recette (il est occupé et les visites sont gratuites) :
Les charges foncières sont déductibles du revenu global (travaux de réparation, d’entretien et de rénovation, le cas échéant, de la participation financière de l'Etat dans le cadre d'une subvention). La déduction est égale à 100 % si l’immeuble est ouvert à la visite, à 50 % dans le cas contraire.Le bien génère des recettes (il est loué et les visites sont payantes) :
Si le bien génère des revenus locatifs, la totalité des charges foncières peut s'imputer sur les revenus fonciers. En cas de constatation d'un déficit foncier, celui-ci sera imputable sans limitation sur le revenu global du propriétaire;Le bien génère des recettes accessoires (visites payantes par exemple) :
Ces recettes sont soumises au régime de droit commun après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs et de la déduction forfaitaire. Sur le montant des recettes restant à déclarer, les propriétaires peuvent en outre, sans avoir de justification à fournir, pratiquer un abattement supplémentaire forfaitaire de:
- 1.524,49 € si le monument ne possède ni parc ni jardin;
- 2.286,74 € dans le cas contraire.Le bien est occupé et génère des recettes :
C'est le cas, par exemple, du propriétaire qui occupe une partie du bien et en loue une autre partie ou encore qui garde la totalité du bien pour sa jouissance personnelle mais qui reçoit des recettes accessoires du fait de la visite. Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global.Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle. elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu foncier.
Les avantages fiscaux
Exonération partielle ou totale du bien des droits de succession et cela même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur
Possibilité d'imputation sur le revenu net global de l'ensemble des déficits fonciers issu de la différence entre les loyers et les charges incluant les travaux et les intérêts d'emprunt
Immobilier neuf et défiscalisation :
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